8月25日，人民银行上海总部发布公告宣布，在利率定价机制安排方面，上海市商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房。
按此政策，未来新增的二套房贷利率将从原主城区的3.45%、临港等区域的3.25%，统一降至3.05%，这意味着可直接降低改善型需求的购房成本。若以100万元贷款、30年期等额本息计算，月供可减少约220元，总利息支出减少8万元。业内人士指出，这将显著提升换房需求的支付能力。
100万贷款本金情况下二套房房贷成本变化（金额已做四舍五入处理）
类别
利率
还款总额（万元）
月供额（元）
调整前
3.45%
161
4463
调整后
3.05%
153
4243
变化
-0.40%
-8
-220
资料来源：政府公开信息、易居研究院
人民银行上海总部在公告中指出，此次调整是“适应本市房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进本市房地产市场平稳健康发展”。
南开大学金融发展研究院院长田利辉表示，上海新政标志着一线城市房地产调控从“控房价”转向“稳市场”。通过降低购房成本、规范信贷秩序，既修复市场信心，又防范系统性风险。他预计，北京等其他一线城市跟进可能性较高，但节奏与力度将因城施策。
上海房贷不再区分首套房、二套房 预计新增房贷利率将下调
此次人民银行上海总部宣布，上海市商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房。在业内人士看来，这是对一线城市的楼市企稳复苏的又一利好政策。
招联首席研究员董希淼预计，未来一段时间，上海市二套房贷利率将会有所下行，更加接近首套房贷利率。这将有助于进一步减少居民房贷利息支出、减轻居民住房消费负担，进而提振居民住房消费的意愿和能力，从需求侧发力促进房地产市场止跌回稳。
金融监管政策资深专家周毅钦表示，上海此次优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制，不再区分首套和二套，一定程度上继续减轻居民的购房利息负担，特别是即将迎来“金九银十”销售旺季，对促进房屋成交量有积极影响。
事实上，人民银行上海总部对房贷利率的调整，是上海市优化房地产政策的措施之一。8月25日，住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门联合印发的《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》调减了住房限购政策，如符合条件居民家庭在外环外购房不限套数、成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策等。
“上海此次明确不再区分首套和二套房，对于改善型住房需求释放等具有积极作用。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次政策明确，优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制。首套房和二套房的标准取消，将有助于二套房根据市场情况和房贷政策进行调整，客观上促进二套房利率下调。同时，其充分体现对改善性住房需求的支持。
田利辉指出，上海市取消商业性个人住房贷款利率首套与二套区分的政策，核心意图在于通过市场化手段释放改善型需求，缓解市场供需结构性矛盾。
“此前，二套房贷利率加点导致改善型购房者成本过高，抑制了置换需求。”田利辉表示，取消区分后，银行可根据客户风险状况自主定价，既降低购房成本，又赋予金融机构更大灵活性，推动利率向“风险定价”回归。此举与全国性政策一脉相承，但上海率先落地，凸显其作为金融中心的改革试验田作用。
取消利率下限 从“加点的结构性门槛”改为“更市场化的逐笔定价”
虽然金融监管部门明确新增的房贷利率不再区分首套房和二套房，但这并不意味着每个购房者都能获得最低的房贷利率。
人民银行上海总部在公告中也指出，银行业金融机构应根据本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。
董希淼告诉贝壳财经记者，此前在全国层面取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，但北京、上海、深圳仍然对首套和二套房贷利率实行下限管理，三地房贷利率基本下限为首套房贷为同期限LPR-45个基点，二套房贷为同期限LPR-5个基点（部分区域更低）。而此次上海新政由银行根据情况确定每笔贷款的具体利率水平，这意味着上海市对房贷利率不再实行下限管理，银行将根据客户资质和自身经营情况，合理确定个人住房贷款的具体利率，不同银行、不同客户房贷利率或将有所不同。
上海金融与发展实验室首席专家、主任曾刚在接受贝壳财经记者采访时指出，此次上海取消首套、二套利率定价差异，意味着把此前的“利率加点的结构性门槛”改为了“更市场化的逐笔定价”。监管通过“自律机制+机构自主”取代一刀切差异化，意在稳定预期、规范竞争、留给银行更大风控与报价空间。
“这是一次 ‘以市场化定价替代标签化差别’的微调，有助于优化价格机制与客户体验，对成交影响温和正向。”曾刚表示，银行端进入“精细化风控+综合收益”时代，稳健执行与自律将决定政策效果。
此外，田利辉也认为，对银行而言，利率自主定价权扩大，需强化风控能力，避免低利率环境下过度授信。同时，市场竞争将从“利率比拼”转向服务创新，如灵活还款方式、个性化金融方案等。
对楼市将产生积极影响 其他一线城市或将跟进
多位受访的业内人士指出，此次作为一线城市的上海，取消商业性个人住房贷款利率首套与二套区分的政策，将给楼市带来积极影响。在上海市调整房贷利率定价机制之后，对房贷利率实行下限管理的城市只剩下北京市与深圳市，业内人士预计，北京市、深圳市将可能参照上海市政策，取消首套和二套房贷利率下限，同时不再区分首套与二套房贷利率。
田利辉认为，此举短期看二套房贷利率有望显著下降，可以直接刺激改善型购房者入市。长期看则可分化市场。核心地段优质房源因需求回暖价格趋稳，而外围区域仍需依赖政策托底。总的来说，上海新政标志着一线城市房地产调控从“控房价”转向“稳市场”。通过降低购房成本、规范信贷秩序，既修复市场信心，又防范系统性风险。
“北京等其他一线城市跟进可能性较高，但节奏与力度因城施策。”田利辉进一步解释，北京近期已放宽五环外限购，若上海政策效果显著，北京或跟进。广州、深圳等城市或采取渐进式调整，先通过公积金政策试探市场反应，再逐步放松信贷限制。未来政策或更强调“因城施策”与“因人施策”，一线城市或以“组合拳”巩固复苏基础，但全面宽松仍需观察政策传导效果及市场预期变化。
此外，曾刚亦认为，上海此次个人房贷利率政策具备可复制性，但落地节奏取决于本地供需与调控取向。实践中，其他城市先观察、再评估，最后选择性跟进；形式上则会趋同，节奏与幅度或滞后。若后续全国层面成交与风险均可控，其他核心城市跟进的边际概率将有所提升。
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