■中国经济时报记者 周雪松
8月25日，上海发布楼市新政，涉及调减住房限购、优化住房公积金与信贷以及完善个人住房房产税等多项措施。
最近，多地频频出台住房公积金新政，为居民住房消费带来了实惠。8月21日，广州、成都同日实施住房公积金新政。根据新政，广州对符合条件的住房公积金缴存人可办理“商转公贷款”；成都则从多方面加大对保障性住房的支持。
8月18日，国务院总理李强主持召开国务院第九次全体会议。会议强调，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势。接受中国经济时报记者采访的专家表示，随着住房公积金政策持续加码，城市更新和危旧房改造力度加大，各种政策举措协同发力，将促进楼市平稳健康发展。
新政切实减轻购房者负担
上海楼市新政规定，符合条件的家庭在外环外购房，将不限购套数；公积金可以“又提又贷”，即可在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。在房贷利率层面，不再区分首套和二套房。完善个人住房房产税政策，减轻住房持有成本。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对中国经济时报记者表示，上海楼市新政对于巩固当地楼市稳中向好态势具有积极作用。当前，市场正迎来传统“金九银十”的热销阶段，预计新政出台后，新房和二手房等市场都将迎来利好。
除北京、上海外，最近，广州、成都、天津、苏州等城市也出台了住房公积金新政。据中指研究院统计，今年以来，各地优化公积金政策超180次。8月份以来，已有超十地对住房公积金政策进行了优化。
事实上，住房公积金贷款政策优化已成为各地房地产政策优化的主要方向之一。中国社会科学院金融研究所副研究员王桂虎在接受中国经济时报记者采访时表示，住房公积金政策可以降低买房成本，而且对促进楼市止跌回稳可以起到一定的作用。
8月21日是广州“商转公贷款”实施首日，所谓“商转公贷款”是指符合条件的住房公积金缴存人，可将商业性个人住房贷款转为住房公积金个人住房贷款。由于住房公积金贷款利率低于商业性贷款利率，此举将切实减轻购房者的负担。
有购房者算了一笔账，2018年购房时纯商业贷款200多万元，提前还款后，商贷余额近80万元，在办理“商转公贷款”后，月供可以减少250多元，一年能省3000多元，总共能省下6万多元。
成都发布的住房公积金新政亮点较多，包括购买保障性住房使用住房公积金贷款的最低首付比例降至15%；单缴存人最高贷款额度提升至90万元，双缴存人提升至150万元，基本可覆盖首付外的剩余购房款，且与多子女家庭等其他额度上浮政策不叠加；为缓解资金压力，允许缴存人购买保障性住房时，可提取住房公积金支付房款并申请贷款，两者总额不超过房价；缴存人可提取父母、子女、配偶的住房公积金。
近日，山东聊城等城市也推出亲情提取新政，允许子女购房时提取父母住房公积金账户余额，这一创新举措受到了市民好评。
之前，北京出台的房地产新政，除调整限购政策外，也加大了公积金贷款支持力度，部分原本被认定为二套房的购房者，可享受首套房住房公积金贷款政策，首付比例与贷款利率都降低了。
“最近，各个城市频频出台楼市宽松政策，从降首付、减利率、放开限购政策，到限价政策解禁，在一系列政策拉动下，部分城市局部板块回暖。”合硕机构首席分析师郭毅在接受中国经济时报记者采访时表示。
郭毅告诉中国经济时报记者，住房公积金政策采取了降首付、减利率、“认房不认贷”、二套还清等同于首套房的政策，针对不同类型的家庭提升公积金上限额度，为刚需家庭购房提供了更大的助力。
各城市应采取差异化发展模式
众所周知，上海楼市热度最高。今年上半年，新房成交均价创历史新高。放眼全国，由于楼市正值淡季，在政策助力下，虽然局部回暖，但全面回暖还需要一个过程。
郭毅指出，从目前的楼市表现来看，分化依然明显，止跌可以期待，但回稳还没有实现，仍处在逐渐筑底的过程中。接下来，需要有更大力度的政策支持，促进信心的复苏和整体市场的夯实。
在北京，从事四合院销售业务的徐梓琳对中国经济时报记者表示，目前，楼市回暖还不明显。“我咨询了链家，链家方面表示，咨询量提升了10%左右，但成交量没有明显上涨。”
原中房集团董事长孟晓苏在接受中国经济时报记者采访时说，住房公积金支付首付或贷款当然是好事，但楼市的问题在于，居民担心房价下跌，新政之下买房意愿还是不太强烈。
国家统计局发布的7月份房地产市场数据显示，1-7月新建商品房销售面积累计同比下降4.0%，其中住宅销售面积下降4.1%；新建商品房销售额累计同比下降6.5%，住宅销售额下降6.2%。7月份，在70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体有所收窄。这些数据表明市场需求仍然疲软。
8月18日召开的国务院第九次全体会议提出，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。
王桂虎也认为，最近几个月以来，国内房地产市场还在调整之中，所以，很多地方出台了不少对房地产市场利好的支持政策，而且这种支持是持续性的。
万博新经济研究院院长滕泰对中国经济时报记者表示，年初，房价有所企稳回升，但最近楼市又有所降温。如何推动房地产市场真正企稳回升？除了增加居民可支配收入、促进人口增长、吸引城市人口流入、控制土地供给、货币政策加大降息力度外，未来政策还有很大的操作空间。
他认为，为了扩大内需、鼓励房地产消费，可以像鼓励生育二孩、三孩一样，鼓励居民购买二套、三套房，释放被抑制的住房需求。此外，还应全面降低房地产交易税费。
谈到下一步的政策建议，郭毅表示，从全国来看，要让一线城市带动二线城市，二线城市再去牵引三线城市，实现系统性的市场回暖。一线城市要大力开展人才引进、旧城改造和城市更新，这样才能够帮助市场更快止跌回稳。
中指研究院指出，7-8月为楼市传统淡季，市场交易量出现季节性回落，而核心城市优质地块土拍保持较高热度，优质项目入市后有望继续对市场形成支撑，下半年核心城市在政策改善以及较强基本面支撑下有望保持一定韧性，但城市和区域间分化行情预计将延续。
北京中企规划院院长黄永刚对中国经济时报记者表示，受益于改革开放、产业升级等因素，中国经济呈现“稳中提质”特征，新动能持续壮大。在民生保障领域，我国加强就业优先政策与社保体系衔接，推动人口流动、户籍、生育、教育、购房、异地养老等限制放开，促进共同富裕。
前瞻“十五五”时期，黄永刚建议，加速放开民生领域限制，释放内需潜力，形成新质生产力发展与民生改善互促格局，为高质量发展奠定基础，这样将有利于房地产市场平稳健康发展。
上海财经大学浙江学院婺学与婺商研究院院长陈惠雄认为，按照中央城市工作会议提出的“因地制宜、分类指导”的新型城市建设精神，一、二线城市与三、四线城市的房地产发展模式和发展导向转型应各有侧重，以避免出现各类型城市争人才、争资源的高度同质化、“内卷”式城市发展模式。
“三、四线城市可以基于低房价、低物价、生活节奏慢等特点营造宜居城市环境，吸引更多的合意对象来生活居住。”陈惠雄表示。
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